Steuern wir auf Schwierigkeiten zu oder wird sich die Wohnungswirtschaft in 2023?
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Ich bin aufgewachsen in der 70s, eine Zeit, in der Inflation und Rezession gemeinsame Sprache waren. Am Ende der 80 Jahre wütete die Inflation und so erhöhte die Federal Reserve die Zinsen, eine Rezession folgte. Meine Erinnerung an 1982 umfasst endlose Berichte über Entlassungen und wirtschaftliche Not und große Halbzeitgewinne für Demokraten. Dann drehten sich die Dinge um. Heute ist die Geschichte nicht so einfach, und sie ist es nie, während sich die Ereignisse entwickeln. The Ringer hat einen großartigen Podcast namens Plain English und ich fand ihre Folge The Housing Recession is Coming informativ und interessant. Ich habe letzten Monat darüber spekuliert, was mit der Wohnungswirtschaft passiert, aber der Podcast brachte mich dazu, erneut darüber nachzudenken, was mit der Wohnungswirtschaft in 2023 passieren könnte.
Gastgeber Derek Thompson beginnt mit den seltsamen Signalen, die von Datenquellen kommen, die über verschiedene wirtschaftliche Trends, insbesondere den Wohnungsbau, berichten. Einige Kennzahlen zeigen, dass die Immobilienpreise und Mieten ab Anfang dieses Jahres fallen, während die sogenannte „Gesamtinflationsrate“, die von der Regierung gemeldete Inflationsrate, einen Anstieg der Inflation zeigt, der hauptsächlich auf gestiegene Wohnkosten zurückzuführen ist. Eine breite Kategorie namens „Unterkunft“ macht ein Drittel der CPI-Berechnung aus, und wenn dieser Indikator heiß wird, steigt die Gesamtinflation. Unterdessen ist in der Gesamtwirtschaft das Bruttoinlandsprodukt (BIP) gesunken und war zwei Quartale in Folge, doch die Beschäftigungszahlen halten sich stark.
Thompson ist Gastgeber von Mark Zandi von Moody’s Analytics, um sein Gehirn darüber zu informieren, was vor sich geht, insbesondere im Wohnungsbau. Zuerst gibt es ein gutes Gespräch über die Methodik. Die Mietverfolgungsplattformen wie Zillow müssen mit ihren Erhebungen von Mietdaten schneller sein, während das Bureau of Labor Statistics hinterherhinkt und ein Erhebungsinstrument verwendet, das eine einzigartige Stichprobenmethode verwendet. Der Punkt, auf den Zandi hinweist, ist, dass die BLS-Zahlen hinter anderen Mietmessungen zurückbleiben, sodass die Mieten tatsächlich wahrscheinlich insgesamt zu Beginn des Jahres zu fallen begannen und weiter fallen oder abflachen. Diese Änderungen werden in den BLS-Statistiken erst später auftauchen und möglicherweise die Inflation gegen Ende des Jahres verringern.
Zandi nimmt sich der Frage von Thompson an, ob „das wieder 1982 ist“ mit Gehäuse, das am Rande eines steilen Absturzes taumelt. Ich fand Zandis Antwort vernünftig. Wahrscheinlich nicht. Wir stehen nicht kurz vor dem Absturz, sondern eher vor einer Korrektur; Aufgrund der rückständigen Wohnungsbauproduktion im letzten Jahrzehnt hat das Angebot nach dem 1982 Wohnungsunglück noch immer nicht aufgeholt. Obwohl die Preise für Wohnungen stark gestiegen sind, bildet das fehlende Angebot daher eine Obergrenze. Er wiederholt meinen Standpunkt über Leute, die vielleicht Häuser an Orten wie Boise und Austin an der Spitze des Marktes mit billigem Geld gekauft haben, aber jetzt sehen, wie der Marktwert ihres Kaufs auf die Erde zurückfällt. 2022 Er gibt auch meine Besorgnis darüber wieder Wenn es zu einer echten und anhaltenden Rezession kommt, können die Haushalte, die beim Wohnungskauf alles gegeben haben, vor großen Herausforderungen stehen. Wenn eine von der Fed verursachte Rezession früh 2022 eintritt, um die Inflation zu korrigieren, und Stunden gekürzt werden oder Arbeitsplätze verloren gehen, könnte die Hypothekenzahlung schwieriger zu leisten sein und führen zu Zwangsvollstreckungen. Dies hängt alles davon ab, wie tief und dauerhaft eine Rezession sein kann, und Zandi geht davon aus, dass wir uns derzeit nicht in einer Rezession befinden und aufgrund der starken Beschäftigungszahlen möglicherweise nicht wirklich in eine tiefe und dauerhafte Rezession kippen werden in .
Auf Thompsons Frage nach der Bauindustrie und ob dort Arbeitsplätze verdunsten werden, setzt Zandi auf den Mehrfamilienhausbau, um diesen Sektor zumindest flach zu halten, da dieser Wohnungstyp gut zu sein scheint gut, auch wenn der Einfamilienbau hinterherhinkt. Ich bin skeptisch gegenüber Zandis Ansicht von Mehrfamilienhäusern, außer ich denke, es bleibt abzuwarten, was mit Arbeitsplatzwachstum, Einkommen und Wachstum passiert. Und da werde ich mit meinen eigenen Gedanken einspringen, während wir uns dem Ende von 2021. Ich bin natürlich kein Ökonom, aber ich würde meine frühen Gedanken revidieren und vermuten, dass wir in 2023 in eine Rezessionsphase eintreten werden, eine, die sich zeigen wird Viele der Wohnungskäufe von 2021 scheinen ein großer Fehler zu sein. Ich denke auch, dass der Bau von Mehrfamilienprojekten, insbesondere Reihenhäusern, die zum Verkauf stehen, hohe Leerstandsraten aufweisen wird. Viele Stadthäuser und Eigentumswohnungen werden monatelang auf dem Markt liegen, bevor sie vom Markt genommen oder mit großen Rabatten verkauft werden. Die Zinssätze sind hoch, und ich denke, die Leute – Investoren und Käufer – werden sich bis zum ersten Quartal 2022 aus dem Spiel heraushalten. Die Psychologie von 2022 wird der Schlüssel sein, da es immer eine Ökonomie ist. Werden die Menschen glücklich sein, dass wir es durch eine relativ Covid-freie 2022 geschafft haben, und wird das zu einem Überschwang führen, der die Produktion hoch hält? Wird das nicht zu mehr Inflation und damit zu mehr Druck der Fed auf die Zinsen führen? Wie funktionieren diese Dinge in Kombination? Wie wird sich all dies auf die Wohnungspolitik auswirken, etwas, von dem ich viel mehr über diese Ökonomie weiß? Diese letzte Frage hängt von etwas ab, das Thompson und Zandi besprechen, der Art unserer Messungen der monatlichen Wohnkosten. Im Gegensatz zu Benzin steigen und fallen die Wohnungspreise nicht täglich, wöchentlich oder sogar monatlich merklich. Im Allgemeinen bleibt die Miete der meisten Leute gleich, wenn die Nachrichten große Mietspitzen melden. Und Hypotheken bewegen sich überhaupt nicht. Wenn der Markt volatil bleibt, mit „Korrekturen“ oder „Einbrüchen“ oder „Spitzen“ (wählen Sie Ihr Adjektiv oder Adverb), müssen die Menschen ihre eigenen Erfahrungen mit Signalen in der Wirtschaft vergleichen. Ich habe oft gedacht, dass wir besser dran wären, wenn Miete und Hypotheken auf wöchentlicher oder sogar täglicher Basis gezahlt oder von jedem Gehaltsscheck einbehalten würden. Dies könnte den Stachel von Preisschwankungen lindern und sie weniger wahrnehmbar machen. Wenn die Leute jeden Monat oder jedes Quartal einen Scheck für ihre Steuern ausstellen müssten, wie es Kleinunternehmer tun, könnten die Einstellungen zu Steuern anders sein. Ich frage mich, ob die Leute weniger in Panik geraten und weniger geneigt wären, eine Mietpreisbremse zu fordern, wenn sie nicht jeden Monat einen riesigen Miet- oder Hypothekenscheck ausstellen müssten. Im Moment fühlt sich die breite wirtschaftliche Volatilität in der Wohnungswirtschaft nicht abstrakt an; es macht die Leute sich Sorgen und sehnen sich nach Dingen wie der Mietpreiskontrolle.
Volatilität in der Wohnungswirtschaft wird bis weit in 2022 andauern, und je nach Ergebnis von Nach der Wahl wird es weiterhin Druck auf die politischen Entscheidungsträger geben, das Auf und Ab des Marktes zu regulieren. Ob dieser Druck uns weiter zu immer mehr staatlichen Eingriffen oder einer besseren Politik treibt, wird davon abhängen, ob die politischen Entscheidungsträger einen kühlen Kopf bewahren und ob sie bessere Alternativen wie weniger Regulierung und effizientere Subventionen finden.